Av.Yasin Özkan

Av.Yasin ÖZKAN | Hukuki sorunlarınızı bana yazın çözüm bulalım.

av.yasinozkan@Qurbaa.Com | 20 Haziran 2009 Cumartesi

Kira Tespit / Uyarlama Davaları Hangi Hakları Sağlıyor?

Ülkemizde geçtiğimiz yıllarda yaşadığımız yüksek enflasyonlu günlerde Türk Lirası sürekli değer kaybediyor ve reel gelirler düşüyordu. Enflasyonun paranın alım gücü üzerindeki olumsuz etkilerinden korunmak isteyenler sözleşmelerini döviz olarak yapıyor ve artan döviz kurları sebebiyle enflasyona karşı kendilerini koruma altına alıyorlardı.

Enflasyon oranlarındaki hatırı sayılır düşüşten sonra ekonomideki tüm dengeler değişti ve eskinin alışkanlıkları da demode kaldı eskiden lüks semtlerde TL olarak kiralık yer bulmak imkansızdı oysaki şimdi istisnalar dışında hemen hemen heryerde TL üzerinden kiralamalar yapılmaya başlandı.

Yüksek enflasyonlu 1990 lı yılların başında 6570 Sayılı gayrimenkul kiraları hakkında kanunda piyasa şartlarına göre bir düzenlemeye gidildi ve vatandaşa seçme hakkı tanındı buna göre kira sözleşmesi TL olarak yapılırsa kiralarda artış yapılabiliyor ancak döviz kiralarında ise artış yapılması yasaklanıyordu.

Mülk sahipleri ya TL üzerinden mülklerini kiraya verip yenileme dönemlerinde enflasyon oranında zam almayı tercih ediyorlardı  yada döviz üzerinden kiraya verip ayrıca artış yapamıyor buna karşılık kur artışından faydalanıyorlardı.

Enflasyonun düşüp kurlarında sabitlenmesi hatta dönem dönem geri gitmesi ise dengeleri değiştirdi zamanında çıkarılan kanunlarda güncel şartlara uymamaya başladı MÜLKLERİNİ DÖVİZ ÜZERİNDEN KİRAYA VERENLER YASANIN ARTIŞI ENGELLEYEN MADDESİ VE KURUNDA YERİNDE SAYMASI İLE MAGDURİYET YAŞAMAYA BAŞLADILAR. Mülklerini döviz olarak kiraya veripte artış yapamayanların imdadına Yargıtay yetişti ve oluşturulan içtihatlar ile bu kişilere kiralarını emsal kira bedellerine göre yeniden tespit ettirme olanağı tanındı.

Şimdi kira tespiti ve uyarlaması ile ilgili hukuki uygulamalara kısaca değinelim.

||| Kira Tespit Davası Nedir?

Ülkemizde gerek 6570 sayılı gayrimenkul kiraları hakkındaki kanunda gerekse borclar kanununun kiralara ilişkin hükümlerinde kira tespit davaları ile ilgili yasal bir düzenleme yoktur kira tespit kavramı toplumdaki ihtiyaç sebebiyle mahkeme kararları ve Yargıtay içtihatları ile oluşturulmuştur.

||| Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir?

Yargıtayın yerleşmiş içtihatlarına göre  kira tespit davası her zaman açılabilir yani kira dönemi içinde yada sonunda her zaman bu davayı açmak mümkündür. Ancak davanın açıldığı zamana , kira sözleşmesinde artış şartı bulunup bulunmamasına ve dava açmadan önce ihtarname çekilip çekilmemesine göre mahkemece verilen karar farklı olmaktadır.

Kira ilişkisinden itibaren 3 yıl dolup 4. döneme girilirken ihtarname çekerek akabinde dava açmak en uygun yoldur. Yargıtay ictihatlarına göre 4. dönem icerisinde açılan davalarda enflasyon oranında endeks uygulamasi ile yeni kira tespiti değil emsal kira kontratlarına göre tespit yapılmaktadır. Biz 3 dönemi bitirip 4. dönem için dava açmayı tavsiye ediyoruz.

||| Dava açılmadan önce ihtarname çekmek Şartmıdır.?

Kira sözleşmesinde artış şartı varsa ihtara gerek yoktur dava tarihinden geçerli artış istenebilir. Bununla birlikte dönem başlamadan 15 gün önce kiracının elinde olacak şekilde kiracıya ihtarname çekilmesi ve akabinde dava açılması uygun olur.

||| Kira Uyarlama Davası Nedir?

Sadece kira bedelinin artırılması değil kira sözleşmesindeki kira bedeli dahil diğer şartların değiştirilmesi ve güncelleştirilmesi gerekebilir. Kira sözleşmesi şartlarında değişiklik talebi ile açılan davalar ise uyarlama davası olarak görülmektedir.

||| Döviz Olarak Alınan Kiralarda Artırılabilirmi?

6570 sayılı kanunda ki hükümlere göre döviz kiraları artırılamamaktaydı ancak Yargıtay son yıllarda verdiği kararlarda döviz üzerinden alınan kiralarında TL ye çevrilmek suretiyle artırım yapılabilmesinin ve kira tespiti yolu ile güncel emsal rayiç kira bedellerine göre kira alınmasının yolunu açtı. Eskiden döviz karşılığı kiralarını alan ancak dönem sonlarında artış yapamayan mülk sahipleri dava yolu ile bu magduriyetlerini giderebilmektedirler.

Av.Yasin ÖZKAN

Çözüm Ortağımız >>> www.tapugarantisi.com